欧陆娱乐

博鳌直播间|欧陆娱乐的资管新逻辑

2019年8月7日，上海新欧陆娱乐商务产业运营有限公司总经理王如民结束主题演讲后，应邀做客“博鳌直播间”
，进一步详谈欧陆娱乐的资管新逻辑。

 

Q1：最近
，在中央政治局会议上，再次提及“房住不炒”
，并强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。您是如何看待房地产市场，尤其是写字楼市场未来的发展前景?

“房住不炒”的政策非常好
，是大势所趋;“稳”字当头，也是此次博鳌论坛来自各个领域的大咖们反复提及的。

我们是专业做写字楼的，众所周知，写字楼从基因里就决定了是不存在“炒”这一说的
。

写字楼投资，靠的是长远的租金收入，而不可能是买后再通过短期价差去赚取溢价
。

“炒”房与投资的区别，在于做的是否是一个长久持有、长远收益的产品。短期内拿时间和空间换收益，例如
，买一个房子半年、一年之后就卖掉它，这属于是“炒”。

 

Q2
：过去这段时间，包括黑石等外资都在收购商业地产，市场应该说比较火热，您是如何看待这种现象的?这种收购商业资产的热度会持续多久?

这个热度只是刚刚开始，黑石等外资并购中国的优质物业只是刚刚开始。

中国这些年的快速发展，让大家习惯了挣“快”钱

：对回报率期望太高;高度发达国家的金融很成熟了，他们期望的回报率相对就很低。

在这种情况下，他们在海外融资成本低，投资渠道受限;同时，看到中国未来黄金期还非常长远。因此，他们注入到中国的新一轮回报率应该是很可观的。

其次，我在这里想呼吁一下：海外资本一直只盯着北上广深，其实在二线城市还有很大的空间与机会，尤其是二线城市的专业公司开发运营的品质项目，在未来的市场应该是一个大有潜力的机遇，希望海外资本可以更多关注中国二线城市。

 

Q3：欧陆娱乐运营公司，正式更名为“上海新欧陆娱乐商务产业运营有限公司”，“新欧陆娱乐”的新，具体是体现在哪些方面呢?

“欧陆娱乐”这个品牌起于河南，在18年的发展历程中
，专注写字楼这一细分领域。而“新欧陆娱乐”的“新”

，体现在以下三个方面：

1、模式之“新”：我们要走的是完全不同于传统地产开发的轻资产模式;

2

、品牌之“新”
：我们的品牌
，要从服务自身，变成对外输出标准;

3、空间之“新”：我们的企业从河南郑州，来到了上海
。

这三点“新”，决定了我们对企业的定位、人才的引进
、竞争的思路都要达到新高度!我们必须在做事中创新
，在创新中发展!

写字楼的轻资产运营，注定是一条少有人走的路
，我们是“吃螃蟹的人”
，也因此

，我们走到了全国的前列。

 

Q4：“存量时代，运营为王”
。您在演讲中所提出的欧陆娱乐资管新逻辑——将“投
、融
、管、退”提升为“投、融、营、退”，是基于一个什么样的思考路径或者数据观察呢?您在演讲中还说，这套逻辑背后是对人的关注与关怀，可否深入谈一下?

我在演讲中提到：房子卖完
，交给物业公司管理
，开发商退出
，这是住宅业态的逻辑。但是，写字楼绝不应该这样。如果按照住宅的逻辑，投资者就会抱怨

，因为购房时开发商承诺的回报率会比预期大幅度降低
。

因此，我们提出了从“管”到“营”的资管新逻辑
。

什么是“管”?你把房子交给我，我快速帮你找到“下家”就好。

什么是“营”?你把房子交给我
，我不但帮你找到“下家”，我还要帮你筛选
，给楼宇做好匹配。我还要让你的“下家”生存得好，长长久久地形成一个良性的生态循环。

 

Q5
：您在演讲中提到了关于写字楼营销模式的颠覆——“先有商

，再找楼”，相信对行业也有极大的借鉴意义。关于这一模式
，欧陆娱乐具体都做了哪些尝试?

商业的逻辑是：旗舰店来了，它的子品牌就会跟着来。但在写字楼上
，这个逻辑是行不通的

。比如
，一家实业公司和银行、保险公司在业务上有着千丝万缕联系
，但是他们不会因为对方来到一个写字楼
，就紧随其后而来。

因此，我们一定要打破这种营销的旧格局
。比如，在对产业的探索上，我们实现了固有格局的改变，典型的案例有：

1、在长沙
，湖南省政府给欧陆娱乐授牌了湖南唯一
、也是中部唯一的金融科技孵化器——湘江新区金融科技孵化器。在我们项目孵化的企业


，可以快速填充楼上的客户矩阵，快速去化项目的物理空间;

2、我们还引进了Apus这家独角兽企业。刚来时
，他们只用了500平米的联合办公空间来过渡，3个月后他就可能需要6000平米
，1年后它和上下游企业就有可能一栋楼也不够用了。借助价值平台的搭建
，实现对产业资源的整合与运营

，最终实现写字楼营销模式颠覆性的改变——从招商变成了找楼

，先有商，再找楼
。

以上这些，就是产业的价值，产业的力量。

 

Q6：去年，您在博鳌演讲时提到
，未来欧陆娱乐的发展方向主要是轻资产以及产业运营服务
，目前轻资产业务拓展布局如何?未来会达到一个什么的规模?您认为
，欧陆娱乐轻资产全国化布局的市场优势是什么?

我们在轻资产的运作与布局，可以概括为一句话：“一个大方向
，两个小分支”

。

一个大方向是“写字楼产业化”，两个小分支分别是“写字楼” 与“产业”。

这两个分支互相融合、互相成就。产业最终指向的还是物理空间
，依然是写字楼的属性;其次
，产业与写字楼之间的客户存在相通性。

我们计划用五年的时间，打造一个轻资产的上市公司。我们要的不是短期的“一锤子买卖”，一次招商，一次佣金
，我们想做的是可持续的全链条管理输出

。

欧陆娱乐轻资产全国化布局的市场优势主要体现在三个方面：

1
、多年专注深耕的专业优势
。欧陆娱乐虽然规模不算大

，但是在全国专注在写字楼这一细分领域的房企只有我们一家
，深耕18年，所积淀的写字楼专业经验和上下游资源不言而喻。

2
、全链条的服务优势。我们有18年开发全链条的经验与积淀
，我们的主力成员多是由开发板块来做运营的，他们的思维方式
、职业经历与只做“半链条”的咨询机构是完全不同的;咨询公司会选择最盈利的那段链条去做
，因此大局观会欠缺，而我们则可以做到兼顾长远与当下，“长短”结合
。

3、企业构架的互补优势。开发、运营
、物业同属于欧陆娱乐控股，欧陆娱乐研究院与O+事业部作为两个非盈利机构，帮助我们研究产品前沿、洞悉客户需求
，为客户搭建一个良好的生态系统。这就是欧陆娱乐构架所独有的互补优势，互为后台支撑。

 

Q7：您今年的演讲，听下来印象最深的就是“幸福”
，其实现在很多房企
，运营商也都将客户的幸福作为一个产品和服务打造的目标。那么，欧陆娱乐是如何看待写字楼人群幸福的呢?由欧陆娱乐运营来的幸福有何独到之处呢?

每个人对“幸福”的理解都不同
。我们是专业做商办空间的，据不完全统计，人一生中三分之二的时间是在办公场所度过，因此办公环境的营造、办公服务的提升
、办公配套的升级，这些都是与员工幸福指数相关的
。

优秀的人才是否愿意选择你的企业，一方面固然取决于对企业现状和未来预期的判断

，另一方面也免不了要比较企业的办公条件。因此，我认为
：人才竞争的核心
，是人才在你这家企业办公舒心不舒心，幸福不幸福。

以欧陆娱乐为例
，我来谈一谈员工的幸福
。欧陆娱乐员工的收入可能不是最高的
，但幸福指数都非常高，这取决于欧陆娱乐的“大环境”与“小环境”：

大环境
：企业有纯真务实的企业文化，健康高效的组织架构
，广阔顺畅的成长空间;

小环境：以上海、郑州
、长沙三地办公室为例
，都是坐拥江景或河景，引入最先进的WELL认证系统

，用的是全球最知名的办公家具Steelcase……在全国来讲，这样的办公环境也属于前列。